不動産を売却するときの価格の算定方法の一つとして収益還元法があります。

 

『不動産査定・売却はじめてガイド』不動産を売る前に!

 

これは投資用の物件に対して行われる算定方法です。収益還元法とは、つまり収益から換算して価格を算出する方法を指します。この収益として用いられるのが利回りです。物件の価格と収益から利回りを計算して、それが投資に適しているのかどうか判断することは、不動産に投資をする際の基本的な方法だと言えるでしょう。その逆をするのが収益還元法だと考えれば分かりやすいです。

 

例えば、1億円の物件があって、その物件による年間の家賃収入が600万円だったとしましょう。この場合、利回りを計算すると6%になることはすぐに分かるはずです。この計算をするときには「600万円÷1億円×100」とします。公式的表記すると、「年間の家賃収入÷物件価格×100」となります。このようにして計算をしますが、これを逆算すれば良いわけです。

 

ある地域で投資用の物件の利回りがだいたい6%くらいだったとしましょう。同じ地域で、より低い利回りのものがあれば売れませんし、高い利回りのものがあればもっと高い価格で売れるでしょう。ですから、だいたい同じ地域であれば同じくらいの利回りになることが多いです。ですから、その地域では6%くらいの利回りが見込めないと、売ることはできないと考えるのは妥当なことです。そして、年間の賃料収入から逆算します。年間の賃料収入が600万円なら逆算して1億円とすることができるでしょう。この計算式は、「600万円÷6×100」となります。公式的に表記をすると「年間の家賃収入÷利回り×100」となります。

 

このようにして、想定される利回りと年間の賃料収入から価格を計算する方法が収益還元法です。収益還元法によって価格を計算するときには利回りを先に決定します。投資用の不動産の情報を集めれば利回りの情報も知ることができるでしょうから、それを元にして容易に計算ができます。

不動産の机上査定をするメリットとしては、手続きがスピーディに終わることが挙げられます。

 

『不動産査定・売却はじめてガイド』不動産を売る前に!

 

不動産の価格は様々な要因に影響されますが、その中でも立地や間取り、築年数、隣接道路は最も大きな要因として挙げられます。同じようなものであっても都心にある場合と地方の郊外にある場合とを比較すると、その価格は驚くほど違います。立地は非常に重要なものだと言えるでしょう。いろいろな要因がある中で、重要なもののみに絞って計算を行うのが机上査定です。

 

重要なデータを元にして行いますが、それらは基本的に情報として提示できるものですから、現地に行って詳しく見なくても良いです。そのため、短時間で終わるというメリットがあるのです。数時間で完了するのが普通ですから、時間をとることができない人にとっても魅力的な方法だと言えるでしょう。実際に売却をするかどうかが決まっていないような状態のときに、とりあえず価格が知りたいと思えば、机上査定を利用するのは良い方法です。

 

訪問査定のメリットは、より正確な価格が提示されることです。机上の場合には、計算の根拠となるものは限られていますが、訪問すれば様々な要因を考慮して計算が行われます。ですから、こちらの方がより正確な価格を算出できるというメリットがあります。不動産のプロである仲介業者の担当者が訪問しますから、正確な情報を知りたい人にとっては必須な手続きの一つです。

 

参考・・・マンション査定で損をしないために!

 

デメリットは時間がかかることです。訪問査定を行うためにはもちろん時間がかかります。建物の内部を案内することも必要となりますから、そのために時間をとらなければならないのです。忙しくて時間のとれない人にとっては、デメリットは大きいと言えるでしょう。担当者が訪問して周辺のことについても調べることが多いですから、他の人があまり来ないような地域であれば、売却を検討していることが知られてしまう可能性があります。内緒で売りたい人にとって、これはデメリットでしょう。

不動産一括査定サイトを利用してみる

 

『不動産査定・売却はじめてガイド』不動産を売る前に!

 

不動産を売却する時には、まずその流れを知っておかなければいけません。
まず、自分が売却しようとしている不動産の相場を知らなければ売却してもその価格が安いのか高いのか分からないと、損をしてしまう可能性があります。

 

昔なら、近所の町の不動産屋に相談して売却の金額を聞くというのが一般的でした。
しかし、不動産会社にはそれぞれ得意としている分野や地域があります。
そのため、どこに売却を依頼するかでその査定の金額は大きく変わって来ます。
しかし対応してくれる不動産屋さんを自分で探すのは、大変ですし複数の業者に査定してもらわないと査定金額の比較をする事が出来ません。

 

そんな時に、便利なのが不動産一括査定サイトです。
この不動産一括サイトは、インターネットで検索すれば多くのサイトが表示されます。
その中から、自分が使いやすいサイトを選び利用すれば、自分の売却したい物件の情報を入力するだけで、複数の会社へ依頼が出来るサイトです。

 

一括サイト、利用する側は無料で利用出来るのでとても便利です。
また、一括サイトに登録している業者は、信頼のおける業者が登録しているので、一括サイトを利用すれば悪徳業者などに騙されるリスクが減ります。
物件の情報などを入力するだけで、対応可能な業者が自動的に選び出され一度に複数の会社から査定金額を聞く事が出来ます。
物件情報の入力も一度の入力で簡単で、自分で業者を探さなくてもいいので、業者を探す手間や時間が省けます。
表示された査定金額を比較して、査定金額が高い業者に売却すれば高く売る事が出来ます。
ただし、売却する際には諸経費などが掛かりますので、諸経費などの事もきちんと相談に応じてくれる業者を選ぶ事も大切ですから高い金額を提示してくれた中から、2、3社の業者を絞って業者の人の対応なども見てから決めた方が安心です。
多くのサイトがありますから、信頼性の高さや使い易さなどから選べば安心して利用出来ます。

 

買い取りと仲介の違いについてで

 

『不動産査定・売却はじめてガイド』不動産を売る前に!

 

不動産を売却するときの買い取りと仲介の違いについてですが、これは基本的な仕組みの違いです。買い手となるのが不動産会社の場合には買い取りとなり、不動産会社が別の買い手を探して、その買い手と売買契約をすることを仲介と呼びます。基本的にはこの違いですが、それによって期間と価格に影響があります。

 

まず仲介の場合、期間は長くなることがあるという点に注意しなければなりません。仲介の場合には、業者は買い手を探す作業から始めます。すぐに見つかれば良いのですが、見つからないこともあるでしょう。見つかるまでには時間がかかることもあります。最近では不動産の需要があまり好調ではありませんから、かなり時間がかかることもあるのです。買い手が見つかるのかどうかと言うのは運の問題もあって、どれだけ優れた物件で会っても見つかるまでに長い時間がかかることもあるのです。

 

買い取りの場合、業者が買取ってくれますから買い手を探すだけの時間は必要ありません。業者が提示した条件で契約を結ぶだけです。業者と交渉をして、その条件で契約を結ぶことになります。買い手がすでにいるわけですから時間がかからないというメリットがあり、買い手を探す時間をかけたくない場合には適していると言えるでしょう。例えば、買い換えなどの場合、代金の決済の時間などが決まっているでしょうから、それまでにどうしても売買を成立させなければなりません。このような場合に買い取りの方が適しています。

 

価格については、買い取りの方が安くなる傾向があります。買い取りの場合、買い手の候補は業者のみです。仲介の場合には買い手となる人は非常に多くいると言えるでしょう。多くの買い手の中で最も高い価格を提示した人と取引をすれば良いのですから、高い価格で売却できる可能性があります。相場よりも高すぎる価格を期待するべきではありませんが、買い取りに比べれば高い価格で売却できるケースが多いのです。

不動産を売却する際には、税金や手数料などの費用が発生します。

 

『不動産査定・売却はじめてガイド』不動産を売る前に!

 

そのような費用として代表的なものを列挙すると、次の通りです。

 

まず、売買の仲介を行ってくれた不動産業者に対し、仲介手数料を支払います。一般的には、売却額が200万円以下の場合にはその5%、400万円以上であればその3%に6万円を加えた額となっており、さらに消費税分がこれに上乗せされます。例えば、物件が2,000万円で売れた場合、その3%である60万円に6万円を加えた額(66万円)に消費税8%を上乗せし、合計で71万2,800円となります。
また、不動産広告(チラシなど)の印刷や配布が、売り主側の特別な依頼により行われる場合には、それにかかる費用も請求されます。

 

さらに、売買取引が成立した際には「売買契約書」を相手とかわすことになりますが、これに貼付するための印紙代金も必要となります。これは物件の売却代金によって異なります。売却額が1,000万円から5,000万円以下では1万円、5,000万円から1億円以下では3万円などと定められています。

 

そして、その物件に関するローン(借入金)がまだ残っている場合、「抵当権等抹消登記料」(1件あたりおよそ2万円)が必要となってきます。これはローンの件数分、必要となります。

 

また、売却物件において土地の境界が確定されていない場合、土地の測量を行い、それを確定する必要も生じ得ます。その場合、測量にかかわる費用が発生します。

 

加えて、売却益が発生する場合、それは所得とみなされるので、不動産譲渡所得税を支払う必要が生じます。この「売却益」とは、不動産を買った額よりも売った額の方が大きい場合に発生する差益から、前述したような諸費用を差し引いた額のことを言います。ただし、住居用の物件に関しては3,000万円の控除額が設定されているので課税されない場合もありますし、課税される場合でも、その居住用物件の所有期間などの条件により税率が変わってきます。また、売却益があった翌年には、その所得に応じた住民税が課税されることも覚えておくとよいでしょう。

不動産関連ブックマークサイト